"커피 한 잔 값으로 건물주 시작합니다" 부동산 소액 투자 끝판왕, 리츠(REITs) 총정리

## 월급쟁이의 영원한 로망, '조물주 위에 건물주'

대한민국에서 살아가는 직장인이라면 누구나 가슴속에 사직서 한 장, 그리고 '건물주가 되어 매달 따박따박 월세 받으며 사는 삶'이라는 로망 한 조각쯤은 품고 삽니다. 매달 1일이 되면 핸드폰 알림음이 울립니다. ‘띵동! OOO님 월세 5,000,000원이 입금되었습니다.’ 크으, 상상만 해도 입꼬리가 귀에 걸리지 않나요?

하지만 현실로 돌아와 통장 잔고를 보면 한숨부터 나옵니다. 서울에 있는 번듯한 꼬마빌딩 한 채 사려면 수십억 원이 필요하다는데, 내 통장에는 당장 이번 달 카드값을 메우고 나면 치킨 몇 마리 시켜 먹을 돈밖에 남지 않으니까요. 게다가 최근 몇 년간 금리는 널뛰기를 하고, 대출 규제는 꽁꽁 묶여 있으니 '영끌'은커녕 '반끌'도 어려운 게 현실입니다.

그렇다면 우리 같은 평범한 월급쟁이들은 평생 건물주의 꿈을 포기해야 할까요? 아닙니다! 단돈 만 원, 아니 커피 한 잔 값으로도 강남의 초대형 빌딩, 대형 마트, 심지어 데이터 센터의 지분을 가져갈 수 있는 방법이 있습니다. 바로 오늘 소개해 드릴 재테크의 숨은 보석, 리츠(REITs) 이야기입니다.

## 리츠(REITs)가 도대체 뭔데? 쉽게 설명해 드림!

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)의 한글 이름은 '부동산투자신탁'입니다. 이름이 조금 딱딱하죠? 쉽게 말해 ‘부동산 전문 크라우드 펀딩’이라고 생각하시면 됩니다.

혼자서는 1,000억 원짜리 빌딩을 절대 살 수 없지만, 만약 10만 명의 사람들이 각자 100만 원씩 모으면 어떨까요? 순식간에 1,000억 원이 모여 그 빌딩을 살 수 있게 됩니다. 리츠 회사는 바로 이 모인 돈으로 최고급 빌딩을 매입합니다. 그리고 그 빌딩을 대기업이나 유명 브랜드에 임대해 주죠.

여기서 나오는 엄청난 임대료(월세)와 향후 건물을 되팔 때 생기는 매각 차익을 돈을 보탠 투자자들에게 지분 비율대로 나눠주는 것, 이것이 바로 리츠의 핵심 원리입니다. 우리는 그저 주식시장에서 리츠라는 주식을 한 주, 두 주 사 모으기만 하면 됩니다. 그 순간부터 우리는 그 빌딩의 ‘조각 건물주’가 되는 셈이죠!

## 주식과 부동산의 장점만 쏙쏙! 리츠의 3대 매력

많은 자산가들이 포트폴리오에 리츠를 반드시 넣는 이유가 있습니다. 일반 부동산 투자나 일반 주식 투자와 비교했을 때 엄청난 장점들이 있거든요.

1. '커피 한 잔 값'으로 시작하는 초소액 투자 진짜 부동산을 사려면 계약금에, 취득세에, 중개 수수료까지 숨만 쉬어도 돈이 나갑니다. 하지만 리츠는 주식시장에 상장되어 있기 때문에 단돈 몇 천 원, 몇 만 원으로도 투자를 시작할 수 있습니다.

2. 귀찮은 건물 관리는 알아서 해줍니다 진짜 건물주가 되면 행복할 것 같지만 실상은 고통의 연속입니다. "사장님, 보일러 터졌어요!", "누수 생겼는데 어떡하죠?", "세입자가 월세를 안 내요!" 같은 스트레스에서 자유로울 수 없죠. 하지만 리츠는 부동산 전문가들이 건물 관리, 세입자 유치, 보수 공사까지 알아서 다 해줍니다. 우리는 그저 분기마다, 혹은 매달 들어오는 배당금만 확인하면 됩니다.

3. 법으로 정해진 '강제 배당' (이게 핵심!) 일반 기업들은 돈을 많이 벌어도 "내년에 공장 지어야 하니까 배당 안 줌!" 할 수 있습니다. 하지만 리츠는 법적으로 배당가능이익의 90% 이상을 무조건 주주들에게 배당하도록 정해져 있습니다. 즉, 회사가 돈을 벌면 꼼수 부리지 않고 대부분을 투자자에게 돌려주어야 한다는 뜻입니다. 은행 예금 이자보다 높은 연 5~7% 수준의 배당수익률을 기대할 수 있는 이유가 바로 여기에 있습니다.

## 꿀맛 같지만 조심해야 할 리츠 투자 주의점

물론 세상에 100% 완벽한 재테크는 없습니다. 리츠에 투자하기 전에 반드시 알아야 할 주의점도 있습니다.

첫째, 금리에 매우 민감합니다. 리츠 회사는 건물을 살 때 대중의 돈뿐만 아니라 은행 대출도 많이 활용합니다. 따라서 금리가 마구 오르면 리츠 회사가 내야 할 이자 비용이 늘어나고, 이는 주주들에게 줄 배당금이 줄어들거나 주가가 떨어지는 원인이 될 수 있습니다. (반대로 금리가 내려가는 시기에는 리츠가 아주 강력한 힘을 발휘하겠죠?)

둘째, 공실률을 확인해야 합니다. 건물에 세입자가 없으면 임대료가 안 들어옵니다. 내가 투자하려는 리츠가 어떤 건물을 가지고 있고, 그 건물의 빈방(공실)이 얼마나 되는지, 세입자가 대기업처럼 안전한 곳인지 확인하는 센스가 필요합니다.

## 초보자를 위한 리츠 투자 꿀팁: 어떤 걸 사야 할까?

공부하기 복잡하다면 주변에서 흔히 볼 수 있는 것부터 시작해 보세요.

• 내가 자주 가는 대형마트(홈플러스, 롯데마트 등) 건물을 소유한 리츠
• 유명 대기업의 사옥이나 강남 오피스 빌딩을 소유한 리츠
• 4차 산업혁명 시대의 핵심인 '데이터 센터'나 '물류창고'를 소유한 리츠

처음에는 국내 주식시장에 상장된 리츠로 가볍게 시작해 보시고, 경험이 쌓이면 매달 달러로 배당금을 주는 미국의 유명 리츠(예: 리얼티인컴 등)로 영역을 넓혀가는 것을 추천합니다.

## 마치며: 내 자본주의 엔진에 기름을 붓자

주식은 너무 변동성이 커서 무섭고, 부동산은 돈이 없어서 엄두도 안 났다면? 그 완벽한 타협점이 바로 리츠입니다.

매달 스타벅스 커피 몇 잔 줄인 돈으로 대한민국, 혹은 전 세계의 알짜배기 부동산 지분을 모아보세요. 시간이 지나 이 지분들이 복리로 쌓이기 시작하면, 여러분의 통장은 알아서 스스로 일하는 '자본주의 엔진'을 장착하게 될 것입니다. 오늘부터 당장 주식 앱을 켜고 마음에 드는 리츠 하나를 검색해 보는 건 어떨까요? 여러분의 성공적인 건물주 데뷔를 응원합니다!

 

 

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